Você sabe quais as mudanças que podem ocorrer nos contratos imobiliários por conta da pandemia da COVID-19, popularmente chamada de o novo Coronavírus? Entenda aqui o que prevê a Lei em casos como esse.
Quais são os projetos de Lei para este momento?
Segundo o projeto de Lei nº 1.179/2020, do senador Antônio Anastasia (PSD-MG) – que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia – os contratos imobiliários devem ser dirigidos de forma específica durante todo esse período.
A proposta traz algumas mudanças como a suspensão, até o dia 31 de outubro deste ano, de liminares para despejo de inquilinos por atraso de aluguel, ausência de nova garantia em contratos de locação e fim do prazo de desocupação.
Essa interrupção diz respeito a ações imobiliárias executadas a partir do dia 20 de março, quando foi publicado o decreto legislativo que reconhece estado de calamidade pública em todo o país, devido à pandemia da COVID-19, e abrange imóveis urbanos (comerciais e residenciais).
A proposta gera insegurança jurídica?
Especialistas da área de direito imobiliário questionam se as leis já existentes, tanto no Código Civil, quanto na Lei de locação, não seriam suficientes para proteger as relações entre locador e locatário.
Vale ressaltar que o artigo 18 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, já prevê que ambas as partes, locador e locatário, podem fazer negociação do valor do aluguel, assim como inserir ou modificar a cláusula de reajuste de valor.
Ademais, a luz da Teoria da Imprevisão, admite-se a revisão ou resolução de contratos particulares quando demonstradas mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da celebração do negócio jurídico, oriundas de evento imprevisível, como este que vivenciamos agora, podendo ainda ser aplicado o artigo 393 do Código Civil, que prevê a interrupção das obrigações dos acordos locatícios.
Logo, o projeto de Lei supracitado pode ser útil para evitar ações relacionadas à revisão de contratos, pois isso pode sobrecarregar o sistema judiciário. Porém, este ainda se encontra pendente de aprovação.
Cuidados que devem ser tomados na renegociação dos contratos
O que se recomenda é que haja diálogo entre ambas as partes, pois embora o locatário possa estar impossibilitado de sem trabalhar, o dinheiro do aluguel pode ser essencial para o sustento do locador.
Os casos devem ser analisados separadamente para que se possa verificar como o setor em que o locatário trabalha foi afetado pela pandemia e, assim, chegar a um acordo, devendo sempre se atentar para aqueles que se utilizam de situações como esta para tirar algum proveito.
Podem ser verificados itens como:
– Prazo remanescente do contrato;
– Se os valores de locação são compatíveis com o mercado;
– Quando foi feita a última renegociação de aluguel para ver se o contrato precisa de uma ação revisional;
– Se há multa prevista em caso de devolução antecipada, qual é o seu valor e como ele é calculado.
Isso porque os profissionais da área declaram que o Código Civil não resolve totalmente as expectativas dos locatários, que é criar uma flexibilização quanto ao contrato de aluguel, seja na criação de um suspiro, na redução provisória do valor do aluguel ou a não obrigação de pagamento temporário, e assim por diante.
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